ICI 2006

232. Un contribuente ha riscattato per una  valore di  € 45.000 due fabbricati di tipo “D07” nell’aprile dell’anno 1997 e ha iniziato a pagare l’ICI in qualità di proprietario dal mese di maggio 1997 sulla base di un valore iniziale(pari a quello di riscatto) di € 45.000 che ha poi aumentato nel corso degli anni.

                Si sottolinea il fatto che il locatore(una banca) in sede di dichiarazione ICI (cessazione) per l’anno 1997 ha dichiarato il valore dell’immobile pari a 868.000 euro.

                Si richiede, pertanto, quale debba essere la base imponibile di partenza per il calcolo del valore contabile dando per assodato che non possa essere preso in considerazione il valore di riscatto che risulta essere quasi 1/20 del valore dichiarato dal locatore anche  in considerazione del fatto che l’evento è antecedente al 01/01/1998, data di entrata in vigore della variazione relativa agli immobili in leasing:

1) in virtù della natura patrimoniale dell’imposta, come affermato dall’art.58 del D.lgs. 446/1997, la base imponibile del cedente e del cessionario devono essere  uguali, e quindi la base di partenza deve essere pari ad € 868.000 e andrà aumentata dei costi incrementativi sostenuti nel corso degli anni successivi;

2) oppure, anche alla luce di quanto stabilito dalla sentenza della Corte di Cassazione n.10045 del 01/08/2000, nel caso di riscatto il valore dell’immobile è dato dal prezzo di riscatto maggiorato dei canoni periodicamente versati dall’utilizzatore(ma in questo caso parrebbe che l’imponibile risulterà sicuramente molto inferiore a quello ipotizzato al punto 1) ed in seguito dei costi incrementativi sostenuti nel corso degli anni successivi;

                Come deve comportarsi l’ufficio e quale sarà la documentazione da richiedere al contribuente per definire compiutamente la pratica anche alla luce del fatto che, dall’anno 2005 è stata attribuita ai due immobili una rendita catastale complessiva di € 18.212 con un’imposta dovuta di circa 6.700 euro molto maggiore di quella(782 euro) versata dal contribuente per ogni annualità.

Si conviene che la base imponibile ICI degli immobili del Gruppo D, sprovvisti di rendita catastale al momento del passaggio della proprietà al locatario, non sia costituito dal prezzo di riscatto, ma del valore espresso nel contratto di leasing, senza computare gli interessi contrattuali. Tale principio trova riscontro nella giurisprudenza prevalente e ulteriormente avvalorato dal principio da Lei evidenziato.

Del resto, proprio in virtù dello articolo 58 del D.Lgs.n.446/97, seguendo la tesi del contribuente, se il riscatto fosse stato esercitato dopo il primo gennaio 1998, si avrebbe l’assurda soluzione che il medesimo soggetto passivo, solo per il fatto di essere divenuto proprietario del bene, in luogo di essere solo locatario, avrebbe una base imponibile diversa e molto minore. Infatti,  come locatario il valore sarebbe quello contabile e quindi il valore  pieno del contratto di leasing, mentre divenendo proprietario il valore sarebbe solo quello di riscatto, il quale  come da Lei evidenziato rappresenta solo una parte del valore del bene.

Anche la giurisprudenza più recente, oltre che la Cassazione (anche se sue pronunce sono riferite principalmente all’INVIM), ha confermato che il prezzo di riscatto non costituisce la base imponibile del bene dopo il passaggio di proprietà al locatario. Si riporta, qui di seguito, la massima ricavabile dalla sentenza della Comissione Tributaria Provinciale di Lecco del 21.12.2005, n. 69, peraltro riportata sul sito ministeriale:

Ora, la ricostruzione della base imponibile dovrà far riferimento al valore dell’immobile determinato nel contratto di leasing, con rivalutazione del medesimo sulla base dei coefficiente stabiliti dai decreti ministeriali, tenendo conto dell’anno di acquisizione aziendale dal bene da parte del locatario.

Per riscontrare tale valore è quindi necessario far riferimento non al registro dei cespiti ammortizzabili di cui allo articolo 16 del DPR 600 del 1973, ma al contratto di leasing, mentre a tale registro si dovrà far riferimento per la verifica dei costi incrementativi sostenuti dal soggetto passivo, da rivalutarsi  in base ai coefficienti di cui ai citati decreti, tenendo conto per la rivalutazione dell’anno di formazione del costo.

In conclusione, la base imponibile risulterà pari alla sommatoria del valore contrattuale rivaluto e dei costi incrementativi, pure essi rivalutati.