|
: Il comma 2 dello articolo 36 convertito dalla legge 248/06 così
dispone:
2.
Ai fini dell'applicazione del decreto del Presidente della
Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, del testo unico delle
disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto
del Presidente della Repubblica 26
aprile 1986, n. 131, del testo unico delle imposte sui redditi,
di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre
1986, n. 917, e del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n.
504, un'area e' da considerare
fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo
strumento urbanistico generale adottato dal
comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e
dall'adozione di strumenti attuativi del
medesimo.
Sulla
base della lettera di tale norma risulterebbe che l'area divenga
edificabile sin dal momento di adozione dello strumento urbanistico
generale da parte del Comune. Ora, non risulta chiaro se ol
legislatore abbia voluto usare il termine adozione nel senso voluto
dai procedimenti urbanistici oppure se abbia voluto utilizzarlo solo
per chiarire che l'area è da considerarsi edificabile
indipendentemente dalla approvazione di tale strumento da parte
della Regione, strumenti attuativi compresi. In sintesi, la
giurisprudenza dovrà chiarire se basta l'adozione dello strumento
generale da parte del comune oppure se è necessaria l'approvazione
di tale piano da parte del Comune.
Ovviamente spetta al Comune interpretare al momento la norma. Io al
momento, tenendo conto del principio nel dubbio pro reo, suggerisco
di considerare l'area edificabile dal momento della approvazione
dello strumento generale da parte del Comune, lasciando ovviamente
al Comune di dare differente interpretazione, così anticipando il
momento impositivo delle aree a quello della adozione.
Ora,
tale questione risolve il quesito inerente l'edificabilità delle
aree, mentre differente è il valore da attribuire alle medesime,
così che avremo un valore iniziale minimo da collegarsi al momento
della adozione, e valori via via crescenti quando si passi alla
approvazione dello strumento generale da parte del Comune, da parte
della Regione, quando è approvato lo strumento attuativo dal Comune,
ecc.
In
sintesi, per quanto riguarda il valore io formulo il seguente
principio: il valore aumenta man mano che ci si avvicina al momento
della effettiva edificazione. Coloro che utilizzano la metodologia
dello estimo denominato della trasformazione edilizia attualizzano
il valore in base al tasso ed al tempo prevedibile intercorrente fra
la data della presunta ultimazione dei lavori e quello del momento
della valutazione.
In
conclusione, l'area è da considerarsi edificabile sin dal momento
della adozione del provvedimento generale, nel caso di
interpretazione letterale del termine e quindi dal 9 giugno 2006
oppure in via prudenziale dal 17 novembre 2006 (come io suggerisco),
ma i valori sono ben diversi a seconda degli stati giuridici del
suolo che rendano effettiva e non teorica la capacità edificatoria.
Del
resto, anche la normativa ICI è chiara. La lettera b) del comma 1
dello articolo 2 del D.Lgs.n.504/92 dice quando un'area è da
considerarsi edificabile, mentre per la sua valutazione è necessario
riferirsi al comma 5 dello articolo 5 del predetto decreto, che ha
riguardo al valore di mercato che essa assume il primo gennaio di
ciascun anno. |
